Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Рублевка -40%

Оригинал взят у ammosov в Рублевка -40%
Вас беспокоит, что рубль упал на 10%?

А вы знаете, что загородная недвижимость в Подмосковье упала на 40%?

Это не коррекция и даже не кризис, это иначе как "коллапс" не называется. Скоро за "особняки" и "таунхаусы" приплачивать начнут, чтоб брали.

Как только русский человек заработает достаточно денег, чтоб купить дом - он делает ноги в Лондон. И живет там годами по турвизе на птичьих правах. Лишь бы не на Рублевке. И не на Новой Риге. И даже не на Каширке.


Исповедь риэлтора.

Оригинал взят у s0no в О преступлении и наказании, а также о ненависти, мести и принятии решений

2007-2008 годы

Эта клиентка пришла ко мне от моего врача весной 2006 года. Сходив в платную клинику, я, как всегда, оставила там свою визитку. Через несколько месяцев мне позвонила женщина и, сославшись на доктора, у которого я была на приеме, спросила, не возьмусь ли я за расселение коммуналки. Отчего ж не взяться? Это моя работа. Договорившись о времени, я поехала смотреть квартиру. 



Collapse )

Купленную вначале комнату нужно было продать. Понятно, что при расселении все получают гораздо больше денег – ведь при этом продаются не только жилые метры, но и коридоры, кухня, санузел и многочисленные кладовки, которые есть в любой квартире в старом фонде, поэтому Ольга и обратилась ко мне.

Подписав договор со всеми жильцами, я выставила квартиру в продажу. Покупателей было мало – деревянные перекрытия не пользуются спросом. Квартиры дорожали, цену на квартиру приходилось время от времени поднимать, что не добавляло ей привлекательности.

Покупатели нашлись только через полтора года – в сентябре 2007-го. Ими оказалась пожилая семейная пара, вернувшаяся в Россию после многих лет жизни в США. Было только одно затруднение – чтобы купить эту квартиру, им нужно было сначала продать свою, тоже находящуюся в старом фонде. Их агент Марина, веселая энергичная тетка, похожая на колобок, убеждала меня принять аванс.

- У них маленькая квартира, ее хорошо смотрят. Быстро купят, не волнуйся. Доплата у них есть, ты пока можешь за их деньги выкупить одну встречку. Так что сделка из-за нас не затянется.
- А если затянется? Цены растут, я не впишусь по суммам.
- Мы доплатим! Денег у  моих немного, но рост цен компенсируем. Они все понимают. Просто квартира им очень понравилась, боятся, что уйдет.

Я начала подбирать квартиру Ирине. Она не капризничала – понимала, что много денег взять неоткуда. Мы ходили по панельным пятиэтажкам, с тоской осматривали убитую сантехнику, протертый до дыр линолеум и старые рамы, из которых  нещадно дуло. Наконец нашли квартиру в весьма приличном состоянии, но на нее выстроилась очередь из покупателей. Мне повезло – агент, которая ее продавала, в свое время училась у меня на курсах стажеров. Квартира досталась нам, что называется, по знакомству.

Итак, квартира Ирине была приобретена на имя наших покупателей. Но их квартира все еще стояла в продаже.

- Не переживай, - утешала меня Марина. – Вот-вот купят.
- Цены растут, - напоминала ей я.
- Да помню я, помню, - махала она рукой. – Цену индексируем, не волнуйся.

Покупатель на их квартиру нашелся через месяц. Мы подписали дополнительное соглашение к договору, увеличив цену. Все шло по плану, волноваться было действительно незачем.

- Только знаешь, - предупредила меня Марина, - их покупатель требует провести нотариат немедленно.  У тебя там ничего не сорвется? А то квартиру продадим, а въехать будет некуда.
- Жизнь полна неожиданностей, - философски заметила я. – Ты же агент, сама все понимаешь. Но пока все нормально. Ирина довольна, Алексей Николаевич рвется смотреть варианты, а Ольге нужны только деньги. Вот сейчас подберем двухкомнатную, и с песнями двинемся к нотариусу.
- Ну, давай. Я на тебя надеюсь, - подытожила Марина.

Мы начали смотреть встречки. Алексей Николаевич – высокий, бородатый, бесконечно интеллигентный, сдвинув очки на кончик носа, рассказывал мне об истории Петербурга, о малоизвестных фактах из биографии Петра, говорил о христианстве и национальной идее – на просмотрах нам было совсем не скучно.

Квартира для него с матерью нашлась быстро – чистенькая ухоженная двушка на первом этаже, которую продавала молодая корейская семья. Затруднение было только одно – им нужна была встречка. Пришлось ждать.

Все договоры подходили к концу. Подобрав квартиру Ирине, я поставила Ольгу в известность, что у нас начинается движение денег. Поинтересовалась, все ли у нее в порядке. В начале расселения было уже заметно, что Ольга ждет ребенка. Когда подошел срок покупки квартиры Алексею Николаевичу, Ольга оказалась в роддоме. Я позвонила ей, чтобы поставить в известность о приближении общего нотариата.

- Я в больнице, – сообщила Ольга.  – Меня пока не выписывают. Проводите сделку без меня. В голосе ее звучала напряженность, которую я объяснила усталостью и беспокойством за здоровье новорожденной девочки.

Квартиру пришлось выкупить на покупателей, а общий нотариат отложить до ее выписки. Наступил Новый год, все ушли на праздники. Наконец все закончилось, можно было собирать всех заинтересованных лиц. Но Ольга плохо себя чувствовала и попросила отложить сделку на несколько дней. Когда через неделю я позвонила, чтобы узнать, как  у нее дела, в ответ я услышала фразу, которая повергла меня в шок.

- Я отказываюсь продавать мою комнату на старых условиях. Договор у нас с вами  закончился, теперь условия будут другими. Сумма увеличивается на полмиллиона.

Говорила она вежливо, но в голосе проскальзывали нотки ненависти. Наконец-то она  отомстит всем агентам! Восстановит справедливость и заставит этих риелторов за все ответить.

Я открыла договор. Он действительно закончился пять дней назад, но в пункте «Срок действия» стояла следующая фраза: «После внесения аванса покупателем срок действия договора продлевается и определяется до фактического исполнения всех обязательств Агентством и Клиентами». Я прочитала ее вслух.

- Ну и что? – спросила Ольга. – Продлевается, если все под этим подпишутся.
- Ни под чем не нужно подписываться. Эта формулировка предполагает автоматическое продление.
- Я так не считаю, - заявила Ольга. – Договор будет продлен только на моих условиях. 

Положив трубку, я долго сидела, прокручивая в голове все обстоятельства сделки. Квартира покупателей продана – их скоро попросят освободить занимаемое помещение. Конечно, на их имя куплены две квартиры, но они им не нужны. Цены за несколько месяцев выросли, продав эти панельные встречки, деньги можно вернуть, и даже с прибылью, но их жилищной проблемы это не решит. Я позвонила Марине. Выслушав меня, она вздохнула и неожиданно сказала:

- Это рынок недвижимости. Не горюй – ведь никто не умер, правда? Значит, все остальное поправимо.
- А куда денутся твои клиенты?
- Подберу им что-нибудь другое. Доплатить полмиллиона за квартиру мы не можем, но вложенные деньги вытащим, а квартир в Петербурге много. Попытайся разрулить ситуацию, но, если не получится, мир не рухнет.

Я была ей благодарна за поддержку, но решение принимать предстояло мне. Потом я позвонила директору.

- Может, у нее послеродовый психоз? – предположила она.
- Нет там никакого психоза. Все просчитано, причем заранее и очень грамотно. Она ведь знала, что мы выкупаем встречки, и тянула время изо всех сил, но ни слова не сказала о своих намерениях.

В отличие от ситуации, в которой оказалась Ольга при покупке квартиры на Фонтанке, в моей сделке все можно было вернуть обратно.  Моя работа оказалась бы неоплаченной, но это было меньшее из зол. Гораздо большим злом была ситуация с соседями Ольги. Ирина уже собирала вещи, готовясь к новоселью. Правда, особой радости от расселения она не выказывала – от нее часто пасло перегаром, и было ощущение, что какие-то личные проблемы волнуют ее гораздо больше, чем переезд в новую квартиру.

А вот  Алексей Николаевич считал дни до переезда.

- Я хочу, чтобы мама хотя бы свои последние годы прожила в человеческих условиях, - не раз говорил он мне, когда мы ездили с ним по просмотрам.

О себе он молчал, но было видно, как невыносимо ему жить под одной крышей со спивающейся соседкой в этой большой и ветхой квартире. Сказать Алексею Николаевичу, что переезд отменяется, я не могла.

У меня был выбор – полмиллиона рублей лежали в комиссионных агентства. Здесь нужно сделать еще одно отступление. Комиссионные агентства закладываются в цену квартиры. Их размер зависит от схемы сделки. Расселение считается самой сложной работой на рынке недвижимости, и вознаграждение агентства в них является максимальным по сравнению с любой другой работой. По рекомендации Ассоциации риелторов в те докризисные годы комиссионные агентств в таких сделках составляли 10% от стоимости квартиры. Да, это очень много, но я старалась следовать этой рекомендации, потому что ни разу – ни разу! – в конце сделки мне не удалось получить все деньги целиком. Всегда возникали дополнительные расходы. Расселение – процесс долгий, цены росли, и на последние встречки уже просто не хватало денег. Приходилось добавлять недостающую сумму тайком от соседей, строго-настрого запретив говорить об этом вслух. Узнав, что кому-то достанется больше, остальные запросто могли потребовать доплату, несмотря на то, что их квартиры уже были куплены.

В этой сделке дополнительных расходов не было. Я могла доплатить Ольге ту сумму, которую она требовала, но ощущение выкрученных рук, насилия, не подчиниться которому – в моей воле, не давало мне принять решение. Было понятно, что деньги я в любом случае теряю – и если разваливаю сделку, и если подчиняюсь шантажу. На одной чаше весов лежало мое поруганное чувство справедливости, на другой – судьба  двух семей. О судьбе Ольги я не беспокоилась.

В этот момент, как будто почувствовав неладное, позвонила Ирина с вопросом о том, когда же будет нотариат – она собиралась уезжать в отпуск. И я сделала непростительную глупость – рассказала ей о том, что нотариат откладывается, потому что Ольга требует увеличить сумму. К счастью, размер доплаты я не озвучила.

- Она требует?! – взвизгнула Ирина. – Тогда я тоже хочу больше денег. Либо вы доплачиваете мне сто тысяч, либо сделки не будет. Чем я хуже нее?
- Тогда вы останетесь жить в коммуналке.
- Ну и что? Меня все устраивает. Жила столько лет, и дальше не пропаду. Не нужна мне ваша отдельная квартира.

Это было уже катастрофой. Доплачивать из своего кармана ошалевшим от жадности теткам я не собиралась. Сделку нужно было разворачивать назад. Я позвонила Алексею Николаевичу.

- Я готова была отдать комиссионные Ольге, – призналась я ему, описав ситуацию, – но взять еще сто тысяч для доплаты Ирине негде.
- Я с ней поговорю, - пообещал Алексей Николаевич.

Позвонил он только на следующий день.

- Знаете, когда я воевал в Афганистане, я думал, что узнал все глубины человеческой подлости и жадности. Я ошибался. Но я найду деньги. Мне предлагают поработать литературным негром – написать книгу по истории христианства, которая выйдет под чужой фамилией. Это унизительно, но я соглашусь. Если вы не передумали, давайте проводить сделку.

Он воевал в Афганистане? Вот вам и интеллигент-ботаник! Как много неожиданного узнаешь о людях.

Сделку мы провели. Когда Ольга пересчитывала купюры перед закладкой в ячейку, на нее невозможно было смотреть – таким чувственным было ее лицо.

Сделка закрылась 13 марта 2008 года. Я осталась без комиссионных, но ни о чем не жалею. Ни Ирины, ни Ольги с тех пор я не видела, а с Алексеем Николаевичем мы до сих с удовольствием общаемся. Он не раз говорил, что, глядя на свои новые стены, часто вспоминает меня с благодарностью. И знаете, на свете есть вещи, которые важнее любых денег.
 

P.s. Проблему с квартирой на Фонтанке Ольга решила за полгода до начала нашей сделки - соседка согласилась на две комнаты в другой коммуналке после того, как как пять пустых комнат были сданы в аренду таджикам. Во время описываемых событий там уже вовсю шел ремонт.


А как бы вы поступили на моем месте?


Ипотека по-русски.

Репост. Оригинал истории взят отсюда _mne_

итак у вас нет ни хуя, но есть желание купить квартиру? Чтоже делать? Вы приходите в банк, но банк говорит Вам - пошел нах жалкий нищеброд, подтверди доход, приведи поручителей, внеси первоначальный взнос, а там поговорим. Все пропало? Нет же! Российский околофинансовый ум изобрел "ипотечных брокеров", которые за "небольшую" комиссию, имея определенные наработки с банками и фин.потенциал для перовначальных взносов делали невозможное возможным... Это была преамбулда. Теперь фабула. Один мой клиент в январе 2007 года продал квартиру. Его покупатель - приобретал в ипотеку без в ипотеку. Кредит подбирался ипотечным брокером. Брокер платил перв. взнос 10% из своих. Цена сделки - 2.500.000 рублей; цена в кредитном договоре 3.600.000 рублей. Какже так, откуда деньги? Оттуда! Четырехсторонний сговор: банковский сотрудник, аффелированный оценщик, заинтересованный и откатывающий соответственно брокер и клиент-лох. Итак, клиент получает кредит на покупку квартиры знаительно превосходящий в цене рыночную стоимость приобретаемой квартиры. Брокер вынимает свою комиссию живыми деньгами из продавца (в данном случае 1.100.000 рублей или почти 50% стоимости объекта - превед 90-е!, за вычитом перв.взноса - 740тыс.), откатывает часть суммы банковскому работнику и оценщику. Все довольны! Риск нулевой. Эпилог такой: на этой неделе моему клиенту позвонили из того самомго банка с просьбой оказать содействие в поиске его покупателя-заемщика в связи с хроническим непогашением последним ипотечного кредита. И я точно могу назвать банки, кред.портфели которых имеют достаточно значительный процент такого говна: КИТ-финанс, банк-Москвы, Альфабанк и Уралсиб.